《住宅项目规范》好房新国标：从“水泥盒子”到“品质住宅”的重大转型

新闻来源：定制观察

5月1日起，中国“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施，四大目标特征到五大要素指标提出了具体要求，这是我国住房建设从“水泥盒子”到“品质住宅”的一次重大转型。

我们根据公开信息特别梳理了以下内容，让大家更好理解中国“好房子”标准。

好房子的四大目标

安全 舒适 绿色 智慧

每个时代对于“好房子”都有不同的定义，这说明“好房子”的标准也是个动态的、与时俱进的过程。所以不同年代、不同区域、不同面积、不同价位、不同地段都有不同的“好房子”。

今天，我们认为的“好房子”是怎样的呢？总体来讲应该符合四大目标特征：安全、舒适、绿色、智慧。

安全是让人们住得安心和放心。主要集中在房屋的本体安全，结构牢固，抗震防灾；设施设备的使用安全，在水、电、气、热和电梯等设备上安装一些传感器，有问题时可以报警提醒相关人员。

安全是“好房子”的底色，过去几十年里，全球由于建筑安全问题导致的事故太多了，有的是结构问题，有的是能源使用、设施设备的问题，有的是甲醛超标等污染问题，太多悲剧的发生，所以安全是好房子的首要特征，没有安全一切都是空谈。

建筑结构导致的垮塌事件从2008年后逐渐减少，包括抗震抗灾类的规范更加完善；电路老化的火灾也从2010年后开始减少，老旧电路改造、国家电网升级等都降低了这类事故的发生率；2014年《特种设备安全法》实施，强制维保和年检制度让电梯事故发生率也在下降；唯一不降反升的是甲醛超标问题，公众环保意识增强，由于甲醛超标引起的疾病报告几乎逐年上升。

舒适是让人们住得舒心。包括房间高度、噪音、室内温度、湿度、空气清洁度（甲醛等）、电梯、无障碍设施和房间亮度（光照条件）等，这些会影响到人们身心健康，没有健康的居家空间就不会有舒适的“好房子”。

压抑的层高会导致居住者感到局促，噪音问题则容易出现邻里纠纷，没有电梯加剧老龄化社会痛点，采光通风不良会出暗卫、暗厨的现象，甲醛超标会引发健康问题，所有家居空间的健康指标等等都是好房子的舒适特征的改善方向。

绿色是时代特征，更节能、环保。因地制宜，实现绿色低碳环保，主要由排水系统、节能设施等方面来推动住宅建设的可持续发展。

极端天气、气候变化已不是新闻词汇，离普通人越来越近，从“绿水青山才是金山银山”的两山理念到新能源的应用崛起，近些年中国在绿色低碳上做出过非常多的努力，建筑也应该遵循这样的理念重视起来。

智慧就是让人们用得更方便。智慧化是未来住宅的发展方向，新规通过电气（声光电）、通信覆盖等多个方面进行约束，推动住宅智慧化更进一步。

前文提到的电气系统升级，细节一点还涵盖了公共通信信号、有线电视系统、智能化系统设备用房、室外地下智能化系统管道、家居配线箱等若干细节，这些都保障了家居空间的室内室外智慧化升级。

住宅项目规范详解

五大关键指标

《住宅项目规范》里主要针对了居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备五个方面进行了详细要求。

居住环境 - 空间环境

这个部分主要是对居住街坊的空间环境控制，包括住宅建筑的布局方式对应的相关指标。

这里有建筑气候区划、住宅建筑平均层数类别、住宅用地容积率、建筑密度最大值、绿地率最小值、住宅建筑高度控制最大值几项构成。

建筑气候区划

建筑气候区划是出于使建筑更充分地利用和适应我国不同的气候条件，做到因地制宜的目的，包括7个主气候区和20个子气候区。

气候区的不同对于建筑的基本要求会有所不同，比如 I 区，它是严寒地区，建筑基本要求建筑物必须满足冬季保温、防寒、防冻等要求。而在 III 区，是夏热冬冷地区，则会要求夏季防热、遮阳、通风降温要求，冬季还应兼顾防寒。V 区，温和地区，建筑物需满足防雨和通风要求。

住宅建筑平均层数类别

将低层、多层、高层进行了划分，以26层为上限，说明26层以上不在此列，也间接说明国家在住宅方面或不推荐建设超过26层的高层建筑。

住宅用地容积率

住房容积率具体是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。房地产项目规划建设用地范围内全部建筑面积(或者说总建筑面积，包括计算面积的附属建筑物)与规划建设用地面积(总的用地面积)之比。

计算公式为：总建筑面积÷总用地面积×100%

例如：总用地面积10000平米，总建筑面积18000平米，则建筑容积率就是1.8

指标里涉及到人口分布、气候环境等多方面考虑的，对于地广人稀的区域容积率就要求较低，对于人口密度大或者气候温和宜居的地区容积率就可以更高。

建筑密度最大值

建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。

比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

在指标里能看到最小20%，最大43%，净密度越大，即住宅基底占地面积的比例越高，空地率就越低，其绿化环境质量也相应降低。控制住最大允许值是保证居住区居住密度和居住环境质量的重要因素。

绿地率

居住区绿地率是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

规范指标最小值为25%-35%，这个值越大越好，说明住宅区内的绿地空间就越大。

住宅建筑高度控制最大值

针对地区、住宅建筑平均层数有不同的限高，以高层II类为上限来看的话，最大值被限定到80米。

如果结合其它信息一起来了解，将会发现国家不再力推高层、高超层建筑，对高层里的I类或多层、低层更中友好。这还涉及到一些安全问题，比如很多城市的消防云梯只有54米，更高的可以到78米，住宅限高到80米，或可以大大降低火灾救援难度。

人均住宅用地面积

是指按居住人口计算的平均每人占有的住宅用地面积。图表里主要规定了对低层和多层 I 类的相关指标，这是因为多层 II 类或高层I、II类用人均住宅用地面积可能会数值偏差过大不具实际意义的情况。

1978年，仅6.7平方米，多数居民处于“蜗居”状态；2000年，首次超过20平方米，住房条件初步改善；2007年，因房地产市场快速发展明显提升；2023年，突破40平方米，体现住房保护与市场发展的综合成效。

一般我们会以人均住房建筑面积来对该指标进行衡量，进而体现我国城镇居民住房条件。截止2023年底，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，说明我国已告别住房短缺时代。

住宅建筑日照标准

该标准规定了不同建筑气候区划里的常住人口差异（大于等于或小于50万人）对应的日照标准日、日照时数等都有差异。

常住人口的差别在于理论上人口越少，开发强度越小，日照要求就会越严格，反之。

我国是太阳能资源相当丰富的国家之一，年日照时数在870～3570h 之间。

日照标准日为什么会选择大寒日、冬至日呢？

大寒日是一般是每年最寒冷的一天，日照非常宝贵，如果该天都能达标，那么全年其它日子里的日照问题就不用担心；冬至日则是每年日照时间最短的一天，V、VI气候区的阳光一般会是很充足的，在日照时间最短的一天评估日照时数如果达标，那么全年也一般是达标的。

根据地方性的法规详细解释，我们看到这里的日照时数主要是指以单套住宅所有房间的日照时数总和，属于累计值。比如三个房间，每个房间在统计日合计达到对应的时数也算符合规范。

居住环境 - 场地、配套设施

在这两页详细介绍了关于场地、配套设施的相关规范，这些规范是对其它法律法规的补充，或者更详细的数据指标。

建筑空间 - 套内空间、公共空间

为什么我们说是“品质住宅”的重大转型呢，主要是从室外到室内都有考虑到，比如这里单独框选出来的关键点。

卧室使用面积不应小于5平方米；层高不应低于3米，卧室、起居室内净高不应低于2.6米；卧室、起居室和厨房不应布置在地下室；厨房面积不应小于3.5平方米；厨房应配预留的设施安装位置、卫生间的设施预留位置、卫生间的位置设置等。

关于卫生间的建设细节有大量的数据和要求，这些有的是出于安全考虑，有的是基于舒适考虑，舒适还包括邻里关系的融洽等，还有很多是使用习惯等方面。

在其它的一些部分涉及到栏杆高度、电梯安装、空调安装和这些设施设备的安全措施等规范。

如果关心中国普通民用建筑、社区邻里关系的话，能发现建筑空间部分的所有信息点和数据都是“以人为本”而设计的，有很多项目在过去产生过无数的纠纷和意外事故，通过规范进行明确，这样的“好房子”越多，人们的居住幸福感就会越强烈。

结构

“好房子”标准里对于建筑结构部分的内容相对较少，这有几个原因，一个是该规范除了专业人士阅读外，还涉及到大量的普通民众，所以对建筑结构的规定应该是有“减配”。

另一个是国家关于建筑方面的标准、要求非常多，可能涉及到地区、应用范围等若干具体项，这里只引用了官方认为最关键的部分。

室内环境 - 声环境

规范对住宅内电梯、水泵、变压器等共用设施及空调室外机、新风机传播至卧室、起居室内的建筑设备结构噪声；住宅卧室、起居室与相邻房间之间的墙、楼板隔声性能；住宅外墙、外门窗空气声隔声性能等作了严格的规范。

通过搜索引擎或电商平台上能看到大量关于震楼的装备、方式，以至于淘宝上都无法直接搜索该产品，需要换一些小众的形容词才能搜索到。

邻里之间、居民与开发商、物业、市政等方面因为噪音问题在全国范围内不知道出现过多少起纠纷了，一直是老大难问题，以至于很多都被迫用各种手段来反击，但常常是“杀敌一千自损八百”，邻里关系搞僵了，问题还没有解决。

室内环境 - 光环境、热环境

前面的涉及到日照标准等主要是指居住环境（包括但不限于室内、室外等），在第6部分主要是指室内环境，所以这里又重新介绍了一下关于“光环境”，以室内空间为限定。此外对于“热环境”也有相应规范。

建筑设备

在这个部分通过给水排水、供暖/通风与空调、燃气、电气、智能化五个方面展开。这里面有些部分是对以往的不规范设计进行了约束，更多的是基于前面的四大目标特征进行的优化。

这些都是现代化住宅建筑的标准，也是中国人居空间品质升级的重要方向，解决给水排水可以保障居民的身体健康，而供暖/通风与空调可以让室内环境更佳，燃气、电气和智能化则是将人们从能源供给到便捷舒适的生活方式更进一步。

在建设设备的“智慧化”部分规范对于中大型城市新建建筑而言稍显“落后”，实际上很多可能都超越了这样的标准，我们在想之所以还会有这样的规范，说明可能还存在不够规范的设计，或者还有很多建筑尚未达到这样的标准。

结语

虽然上述的规范已经非常严格了，涵盖的面非常广，但更多的着力点是在建筑上，对于室内环境，特别是装修后的居住体验其实是点到即止的，并不够全面。

规范里甚至没有提及老百姓比较关心的如家居空间甲醛释放超标、重金属等问题，当然这些问题可能主要是在其它标准里体现，并非“住建部”来负责，所以规范的着力点更多的是在建筑上。

在研究这个规范的过程中代入了定制家居从业者的视角去思考，什么样的好房子才是“真正的”好房子？

起码不应该只有建筑，还应该包括家居空间的塑造规范，从用材、工艺到最后的交付，这些都关系着“好房子”的终极体验。

我们看到一些业内领先的定制家居品牌开始跳出原有思维，去研究更高维的“健康”系统，比如有看到志邦家居近期就准备发布“全维健康家”标准体系，在当下热议的“好房子”话题背景下，里面是否会包括了志邦将对“好房子”有不同的理解？我们将持续关注。